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土地推介
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12月初，國(guó)土部正在北京、上海等多地調(diào)研，醞釀新的土地供應(yīng)政策，其中工礦企業(yè)存量用地入市和農(nóng)村集體用地局部有條件入市情況，被重點(diǎn)調(diào)研。
“此次調(diào)研分量很大，調(diào)研組帶頭不乏有國(guó)土部司級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。土地供應(yīng)雙軌制方向、土地招拍掛制度的完善等被重點(diǎn)關(guān)注。”一位參加調(diào)研座談的國(guó)土部知情人士介紹。
“國(guó)土部調(diào)研組也來(lái)過(guò)工商聯(lián)，想了解能否形成政府供地和市場(chǎng)供地雙軌制”， 全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴本報(bào)。
聶認(rèn)為，就市場(chǎng)供地途徑看，農(nóng)地入市是一個(gè)方向，預(yù)計(jì)農(nóng)村生產(chǎn)用地之外的集體建設(shè)用地入市或?qū)⒂行峦黄疲纬杉w和國(guó)有建設(shè)土地供應(yīng)的雙軌制。
另一位接近國(guó)土部的知情人士介紹，原有的承包地也擬出臺(tái)相關(guān)措施，鼓勵(lì)進(jìn)入流通領(lǐng)域，避免撂荒，但前提是不改變集體用地性質(zhì)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
該人士同時(shí)介紹，市場(chǎng)供地軌道還可能在工礦企業(yè)存量用地上突破，“存量工礦企業(yè)用地或有條件突破用地限制，升級(jí)為住宅及商業(yè)用地地塊”。
工礦存量地或可入市
上述接近國(guó)土部的知情人士介紹，“盤(pán)活工礦企業(yè)的存量閑置用地，使其進(jìn)入流通領(lǐng)域，以緩解當(dāng)前的供需矛盾”，是國(guó)土部調(diào)研組關(guān)注重點(diǎn)之一。
從不久前結(jié)束的國(guó)土部座談會(huì)反饋信息看，上述參會(huì)人士介紹，傾向模式是建立市場(chǎng)化供地渠道，一部分工業(yè)用地經(jīng)整理后，轉(zhuǎn)為其他用地，比如改建成辦公樓或者住宅。
各地工業(yè)用地供地規(guī)模龐大，國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)工礦用地供應(yīng)率一般占到國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量的40%-50%，而歐美市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家工業(yè)用地只占20%到30%。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文稱(chēng)，每年大約40%左右土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地，同時(shí)，工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于商服及住宅用地七分之一不到。
上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良介紹，政府壟斷建設(shè)用地供給后，主要通過(guò)兩個(gè)渠道供應(yīng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地以“招拍掛”方式出讓?zhuān)环墙?jīng)營(yíng)性用地，如工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通、教育等用地，則協(xié)議出讓。
“雖然國(guó)家協(xié)議出讓規(guī)定不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，并于2007年制定統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低指標(biāo)，但是定價(jià)權(quán)掌握在地方政府手里，為了招商引資，爭(zhēng)搶項(xiàng)目，工礦用地定價(jià)非常低，不乏零地價(jià)。”郭說(shuō)。
“工業(yè)用地使用年限是50年，而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期短于50年。制造業(yè)不景氣背景，會(huì)有大量的工廠(chǎng)倒閉或閑置。”郭稱(chēng)。
實(shí)際上，郭稱(chēng)，部分工礦企業(yè)也積極和政府溝通，試圖盤(pán)活企業(yè)閑置存量用地，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)等，而按規(guī)定，這些土地的用途一般不得隨意變性。
上述接近國(guó)土部的知情人士介紹，在住宅、商服用地和工業(yè)用地的“剪刀差”下，部分企業(yè)私下變更土地性質(zhì)的違規(guī)行為較為常見(jiàn)。
農(nóng)地或有條件入市
聶梅生告訴本報(bào)，另?yè)?jù)調(diào)研組反饋信息，農(nóng)地入市或?qū)⒂行峦黄啤?/FONT>
“我國(guó)現(xiàn)行的土地政策是農(nóng)民集體用地先被征用，轉(zhuǎn)為國(guó)有用地后，才能入市”。聶指出，但形成集體和國(guó)有建設(shè)土地供應(yīng)的雙軌制體系，是從十六大以來(lái)就明晰的土地制度改革的一大方向。
“我國(guó)在這個(gè)方向上準(zhǔn)備了很久，浙江、重慶、成都、北京進(jìn)行了試點(diǎn)”，聶表示。
“就國(guó)土部調(diào)研情況看，傾向方向是，在不觸碰18億畝耕地紅線(xiàn)的前提下，使農(nóng)民逐步成為集體用地的交易主體，先釋放農(nóng)村閑置宅基地進(jìn)入建設(shè)用地。”
聶表示，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民后，把農(nóng)村閑置的宅基地作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。這一方面增加土地供給，降低房?jī)r(jià)，另一方面，也為農(nóng)民提供在城鎮(zhèn)居民生活的資金基礎(chǔ)。
聶亦強(qiáng)調(diào)，并非所有閑置農(nóng)地都能進(jìn)入市場(chǎng)，只是布局在中心城區(qū)附近、產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域的集體建設(shè)用地，在經(jīng)過(guò)整理之后進(jìn)入流通領(lǐng)域，而距離較偏遠(yuǎn)的農(nóng)村仍有可能采用征地制度。
中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林也認(rèn)為，農(nóng)地入市一定是局部的，“一旦大量入市，地方財(cái)源大規(guī)模縮減，在沒(méi)有建立相應(yīng)配套機(jī)制，尤其失地農(nóng)民的后期保障未到位的情況下，并不利于農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展”。
聶則介紹，即便集體建設(shè)用地入市后，也不一定會(huì)獲得全部收益，可能會(huì)通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，使部分土地收益成為地方財(cái)政收入，從而彌補(bǔ)地方財(cái)政損失。
上述接近國(guó)土部的知情人士稱(chēng)，在上述兩項(xiàng)改革前，短期內(nèi)完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式的概率更大。
該知情人士稱(chēng)，土地供應(yīng)制度的完善，體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上，包括提高養(yǎng)老、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的供地規(guī)模等。
從區(qū)位上看，各地的土地市場(chǎng)在區(qū)域上冷熱不均，在土地市場(chǎng)不景氣背景下，各地常集中推位置優(yōu)越地塊刺激市場(chǎng)。
“未來(lái)很可能鼓勵(lì)地方政府推地時(shí)，也多考慮郊區(qū)縣的地塊。”上述人士稱(chēng)。此外，地方政府供地常有時(shí)間差異，年初供地積極性小，年底大量推地，對(duì)此也很可能會(huì)設(shè)定規(guī)則，平衡推進(jìn)。
此外，還將改革完善招拍掛制度。中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎稱(chēng)，今后減少土地劃撥及協(xié)議出讓?zhuān)嗟剞D(zhuǎn)為土地有償使用應(yīng)該是一個(gè)方向。
近年來(lái)，隨著地王頻出、地價(jià)飆升，業(yè)界對(duì)現(xiàn)行土地招拍掛制度助推地價(jià)上漲多有詬病。對(duì)此，國(guó)土部自2010年開(kāi)始就開(kāi)啟了土地招拍掛的改革完善，其中，擯棄“價(jià)高者得”是基本方向。
據(jù)了解，北京是土地招拍掛改革試點(diǎn)的城市之一。上述接近國(guó)土部的知情人士介紹，通過(guò)兩年試運(yùn)行，北京版的土地招拍掛方案，比如嘗試大量采用綜合評(píng)標(biāo)方式出讓土地，減少土地價(jià)格在評(píng)標(biāo)指標(biāo)中所占比例、“降房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“降房?jī)r(jià)、競(jìng)政策性住房面積”等。該人士介紹，未來(lái)土地招拍掛改革，有望借鑒北京模式。
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